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143团职工签订身份地经营权转让承包合同书,农

3月3日,兵团第八师143团17连职工正在签订身份地经营权转包合同书。

合同效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。合同的效力可分为四大类,即有效合同,无效合同,效力待定合同,可变更、可撤销合同。那么合同的效力该如何认定呢?本文以具体的一起机动地转包合同效力的认定案例为大家分析,仅作参考。

一、土地承包经营权流转的法律规定怎样?

春耕生产在即,目前,该团每个连队都在忙着签订身份地经营权转包合同书。据了解,仅17连就有30多名职工签订了身份地经营权转包合同书。

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有关农村土地承包经营权流转的法律法规有《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《农业法》、《草原法》、《农村土地承包法》(以下简称《承包法》)、《农村土地承包经营权流转管理办法》(以下简称《流转办法》)等。《承包法》第32条规定:通过家庭承包取得土地流转的方式有转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。从以上法律可以看出,土地承包经营权是允许流转的,信托作为土地承包经营权的“其他流转方式”,应该说是法律允许范围内的流转方式。

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【案情】

但关键是土地承包经营权流转中,谁可以成为相对人。《承包法》第39条规定:“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方,承包方与发包方的承包关系不变。”

甲村村民王某于2004年与甲村村委签订机动地承包合同一份,约定王某承包甲村机动地10亩,双方对承包期限、承包费的数额及交纳时间等事项作出了约定。合同签订后不久,王某即将其承包的10亩机动地转包给某银行职工李某,双方未签订书面合同,甲村村委对王某的转包行为并不知情,王某就上述承包地也未取得承包经营权证。后王某与李某在转包合同履行中产生争议,王某诉至法院,要求解除其与李某间的转包合同关系,判令李某退出诉争土地。

第40条规定:“承包方之间为方便耕种或者各自需要,可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。”

【分歧】

第41条规定:“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的,经发包方同意,可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户。”

该案在审理过程中,对王某与李某签订的转包合同的效力,合议庭认为应当认定无效,但对认定合同无效的法律依据产生争议。

从《承包法》的条文来看,对互换方式的流转需要受让人是同一经济组织,对转让方式的流转要求受让方必须是农户。对转包与租赁方式的流转,没有规定受让方的资格要件。

意见一,机动地是预留用于解决新增人口用地需求的土地,因此,对机动地纠纷应参照家庭承包地的法律规定处理。根据农村土地承包法第三十七条关于土地承包经营权流转的规定,王某转包土地行为应当认定无效。

但是,2005年实施的《流转办法》第35条对受让方的资格做了具体规定:“本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源,经承包方申请和发包方同意,将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户,由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止,原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济,将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权,入股组成股份公司或者合作社等,从事农业生产经营。出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。本办法所称受让方包括接包方、承租方等。在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。”

意见二,王某与李某间的机动地转包合同应认定无效,法律依据是农村土地承包法第四十九条“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的,其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”的规定。

从以上规定可以看出,以转让方式流转土地承包经营权的,其受让方必须是从事农业生产经营的农户;以转包方式流转土地承包经营权的,其受让方必须是同一集体经济组织从事农业经营的其他农户;以互换方式流转的,必须是同一集体经济组织内部的互换;以入股方式流转的,因规定“承包方之间”为发展农业经济而入股,入股之人必须是承包方,而能够成为承包方就意味着一定是农户。只有以出租方式流转的,对受让方的资格要求较为宽松,只要是从事农业经营之人即可,并没有要求一定是农户或同一集体。

意见三,王某与李某间的机动地转包合同应认定无效,法律依据是法释(1999)15号《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》第十四条“承包方未经发包方同意,转让承包合同、转包或者互换承包经营标的物,人民法院应当认定该转让、转包、互换行为无效”、第十五条“承包方转让承包合同、转包或者互换承包经营标的物时,违反《中华人民共和国土地管理法》关于‘农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意,并报乡(镇)人民政府批准’的规定的,人民法院应当认定其转让、转包、互换行为无效”。

以信托方式流转土地承包经营权,应该属于法律规定的“其他流转方式”,[2]法律对其他流转方式没有对受让方作出明确的资格要求。以土地承包经营权作为信托财产为前提,采用信托模式流转的,土地承包经营权的转移可以分为两部分:

【评析】

一是信托设立阶段,委托人将土地承包经营权信托给受托人,因为需要转移土地承包经营权,对于受让方之受托人的资格是否需要满足《承包法》、《流转办法》的规定

一.从审判实践看,机动地的来源主要是在二轮延包时预留用于分配给新增人口的土地,在该土地未分配给新增人口前,采取招标、拍卖、公开协商等方式发包给农户。因可通过机动地发包收取承包费获利,在农村土地承包法实施未得到有效监督的地方,许多村委都不同程度地存在超面积预留部分耕地,以机动地的名义对外发包,并频繁地进行调整,导致该类土地在发包、承包经营权流转中大量产生纠纷;又因机动地发包、承包经营权流转等法律并无明确规定,审判实践中对该类案件的处理适用法律也不统一。

二是,受托人作为管理、处分信托事务的一环,向第三人转让、转包、互换、作价入股时,与受托人交易的第三人是否适用《承包法》、《流转办法》的规定,要求第三人是“同一集体”或“农户”?

二.机动地采取的招标、拍卖、公开协商等承包方式,与农村集体经济组织内部人人有份的家庭承包方式根本不同。机动地未分配给新增人口前,并不具备家庭承包的社会保障功能,承包机动地取得的承包经营权亦不具备家庭承包经营权的物权性质,因此机动地不能适用关于家庭承包地的法律规定。

对于信托方式流转土地承包经营权的,对受让方的资格是否与其他流转方式一样受到法律的限制问题,从解释上可以分为两种:

三.机动地承包适用法释(1999)15号《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》更符合其土地特点和法律政策精神。

一是在信托设立阶段,因为信托这种流转方式也涉及土地承包经营权的转让问题,应该与一般的转让方式一样适用对受让方的资格限制。如果这样理解,就意味着作为土地承包经营权的受托人必须为农户。在信托财产管理阶段,同样是对作为信托财产之土地承包经营权的转让、转包、出租、入股等,同理,也需要受到受让方资格的限制。相反,另外一种解释就是信托作为一个特殊的流转方式,土地承包经营权作为信托财产,只适用相关《信托法》的规制,突破土地承包经营权流转的要件。

机动地承包合同的法律特点:机动地的最终用途系满足新增人口的用地需求,发包方与承包方间就机动地只能建立一种暂时的承包合同关系,这种合同期限不宜过长,以保障发包方收回机动地分配给新增人口时没有合同期限的障碍。同样基于便利发包方收回机动地考虑,这种合同关系中的承包方流转承包经营权应有一定限制,必须经过发包方同意,以保障该土地始终处于发包方的控制之下。机动地承包合同的双方建立的只能是普通的债权债务关系,发包方与承包方的权利义务主要通过合同约定来确立。

笔者赞同前者的观点,认为在法律没有明确排除信托流转方式不受《承包法》、《流转办法》限制的,立足于保护农民的利益出发,从《承包法》、《流转办法》的立法目的出发,应该遵循法律的规定,不能特殊对待信托这种流转方式。[3]

以上内容就是律师365小编为您整理的机动地转包合同效力认定的相关信息,希望能够帮助到您,如果您还有其他相关的法律问题,欢迎免费咨询我们律师365网站的专业律师。

三、土地承包经营权信托中的法律问题

(一)信托财产的权利归属问题

信托财产的权属归属问题一直是争议的焦点,在学术界还没有共识。具有代表性的学说归纳起来可以分为三种:一种观点受到英美信托制度的影响,将信托财产的所有权分为名义所有权与实质所有权,信托财产的名义所有权由受托人享有而实质所有权则由受益人享有。[4]第二种观点认为,信托财产为单一所有权,由受托人享有。目前这种观点处于主流地位。[5]第三种观点认为,信托财产的所有权为单一所有权,由委托人享有。[6]《信托法》第14条第1款规定:“受托人因承诺信托而取得的财产是信托财产”,以及受托人的自我交易禁止,受托人债权人的扣押、抵销禁止等,都彰显了信托财产是转移给受托人的。并且,在商业信托中,一般都以信托财产转移给受托人为基础。[7]因此,笔者以信托财产的转移为前提,相应地,土地承包经营权信托是将土地承包经营权转移给受托人,由受托人保有土地承包经营权。

(二)中信土地承包经营权信托中相关法律关系分析

在中信土地承包经营权流转信托中,第一层法律关系是,“持有信托土地承包经营权的农户与朱庙村、塔桥村村委会分别签署《农村土地承包经营权委托转包合同》,将信托土地的承包经营权转包给朱庙村、塔桥村村委会”。另又书写为农户与村委会签订“土地承包经营权转包合同”。[8]“委托转包合同”与“转包合同”是完全不同性质的合同,从字面意思理解,笔者认为“委托转包合同”是农户将土地承包经营权委托朱庙村村委会、塔桥村村委会进行转包,村委会享有的是一种权限。由此,村委会有权处理转包事务,村委会作为委托代理人的身份与第三人签订转包合同,合同的当事人为农户与第三人。如果是转包,暂不论村委会能否成为次承包人,村委会在转包的范围内,成为次承包人,对次土地承包经营权享有权利。根据“关于申请中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期实施的请示”文件的信托结构图以及相关资料来看,可以明确农户与村委会签订的是转包合同。

第二层关系是村委会与镇政府、镇政府与区政府的“委托管理协议”。村委会与镇政府之间的“委托管理协议”的性质,一般认为是法律上的委托合同关系,是典型的以受托人的特定社会技能提供劳务以完成一定任务的合同。[9]因此,村委会与镇政府之间的“管理协议”是委托关系,镇政府与区政府之间的“委托管理协议”便是转委托合同关系。区政府是转委托的受托人,对本人之村委会负责。委托合同也应同时赋予了代理权,是委托代理关系,因为只有赋予了代理权,村委会与镇政府之间才能签订有效的“管理协议”,“管理协议”是委托代理关系,镇政府与区政府之间的“委托管理协议”是复代理合同关系,区政府作为复代理人,其行为效果归属本人之村委会。中信信托中委托管理协议是否赋予代理权,尚不明确,即:两层委托管理协议,可以是委托—转委托,或代理—复代理关系。

农村的土地,可以由承包方承包,从而农民在土地上工作,获得劳动报酬,承包方也可以因为土地进行收益,处分,承包方对于土地的承包经营权,是享有所有权的,可以对所有权进行抵押贷款,但是不可以继承

延伸阅读:

2018年土地承包经营权合同范本

农村土地承包经营权流转管理办法相关内容有哪些

土地承包权可以转让吗,土地承包经营权流转模式

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